Révision de la LBA : ce qui change pour les mandats fiduciaires à partir d’octobre 2026

La principale information d’emblée : ce n’est pas la désignation professionnelle qui détermine l’assujettissement à la LBA, mais l’activité concrètement exercée. Toute personne qui reçoit, gère ou transfère des valeurs patrimoniales pour le compte de clients est déjà aujourd’hui considérée comme un intermédiaire financier. Dès le 1er octobre 2026, une deuxième catégorie s’y ajoute : celle des conseillères et conseillers.

Deux volets dans la LBA révisée : les règles existantes applicables aux intermédiaires financiers restent en vigueur ; certaines activités de conseil sont désormais soumises de manière autonome.

La révision ne vise donc pas indistinctement une catégorie professionnelle. Elle exige un examen de chaque mandat. Les prestations de comptabilité ou de conseil fiscal exercées à titre isolé restent, en principe, en dehors du champ des nouvelles obligations applicables aux conseillers. Toutefois, lorsqu’elles s’inscrivent dans le cadre d’une opération juridique concrète visée par la loi, l’appréciation peut être différente.

Est concernée toute activité de conseil exercée à titre professionnel pour des tiers et présentant un lien avec la Suisse, lorsqu’elle contribue de manière causale à une opération juridique visée par la loi, en lien avec une transaction financière. Par « causale », on entend que la prestation doit effectivement faire avancer l’opération. De simples renseignements généraux, ainsi que des analyses de variantes ou des planifications successorales abstraites sans lien avec une opération concrète, ne suffisent pas.

Les six domaines d’activité suivants revêtent une importance particulière :

• L’achat ou la vente d’immeubles, ainsi que les opérations économiquement équivalentes.
• La constitution ou la création d’une entité juridique non opérationnelle en Suisse ou à l’étranger.
• La direction et l’administration d’une entité juridique non opérationnelle.
• Les apports ou les distributions d’une entité juridique non opérationnelle.
• L’achat ou la vente d’une entité juridique, lorsque l’opération est réalisée par l’intermédiaire d’une entité juridique non opérationnelle.
• La domiciliation d’une entité juridique, lorsqu’une adresse ou des locaux sont mis à disposition à titre professionnel pendant plus de six mois comme siège ou domicile.

Parmi les contributions susceptibles d’être concernées figurent notamment l’élaboration de contrats et de documents de financement, l’établissement de bilans intermédiaires, de rapports de due diligence ou de documents comptables nécessaires à la réalisation d’une opération concrète. Le lien avec l’opération concernée demeure toujours déterminant.
 

Dans le domaine immobilier, la révision ne vise pas uniquement l’achat ou la vente directe d’un immeuble. Elle peut également s’appliquer à des opérations économiquement équivalentes, par exemple la cession d’une participation majoritaire dans une société immobilière. Pour les mandats d’intermédiation, elle devient pertinente dès lors que l’acheteur et le vendeur sont déterminés et que les deux parties souhaitent conclure la transaction : les obligations de diligence doivent alors, en principe, être respectées avant l’instrumentation de l’acte.

La loi prévoit toutefois des exceptions importantes. Ainsi, le conseil relatif au transfert d’un immeuble ou d’une entité juridique pour un montant inférieur à 5 millions de francs n’est pas assujetti, à condition que le prix d’achat soit exclusivement versé et reçu par l’intermédiaire de banques ou d’autres intermédiaires financiers soumis à la LBA. Sont également exclues, dans certains cas, les transactions portant sur des immeubles d’habitation occupés par leur propriétaire en Suisse, ainsi que les opérations relevant du droit de la famille, du droit successoral ou des donations. L’application d’une exception doit être documentée au cas par cas.

Les entités juridiques non opérationnelles sont des entités qui ne sont pas constituées ou maintenues pour exploiter ou soutenir des activités opérationnelles d’une entreprise ou d’un groupe. Les sociétés de domicile en constituent l’exemple classique. Cette délimitation est centrale pour les mandats fiduciaires, notamment en cas de constitution, de fonctions d’organe, de mesures en matière de capital ou de domiciliation.

Le but et la fonction réellement exercée sont déterminants. Une société exerçant une activité commerciale, de production ou de services est, en principe, opérationnelle. Les holdings doivent être examinées plus attentivement : lorsqu’une holding détient une participation majoritaire dans au moins une filiale opérationnelle, dirige celle-ci de manière unifiée et exerce effectivement des fonctions de direction et de contrôle, ces éléments plaident en principe contre sa qualification d’entité juridique non opérationnelle. Dans le cas de structures mixtes, la qualification doit être motivée de manière compréhensible et documentée.

 

Les obligations applicables aux conseillers s’appliquent en cas d’exercice à titre professionnel. L’ordonnance prévoit quatre seuils alternatifs, dont un seul suffit : des recettes brutes de plus de 50’000 francs par année civile provenant d’activités de conseil assujetties, plus de 20 clients ou opérations, des valeurs patrimoniales concernées de plus de 5 millions de francs, ou un volume annuel de transactions de plus de 2 millions de francs.

Ces valeurs ne constituent toutefois pas des franchises. L’activité peut également être exercée à titre professionnel en dessous de ces seuils lorsqu’elle est indépendante et vise l’obtention durable d’un revenu. Une offre correspondante publiée sur un site Internet ou dans des documents de marketing peut constituer un indice. Les entreprises fiduciaires devraient donc prendre en compte non seulement le chiffre d’affaires et les volumes, mais aussi la nature et la régularité de leurs prestations.

Toute conseillère ou tout conseiller assujetti doit identifier le client, déterminer l’ayant droit économique et saisir l’objet ainsi que le but de l’opération. En cas de risque accru, les circonstances doivent faire l’objet d’investigations approfondies. Les vérifications effectuées et les pièces justificatives doivent figurer intégralement au dossier.

Des exigences organisationnelles s’y ajoutent : une répartition claire des responsabilités, des directives, des formations et des contrôles. L’organisation doit également tenir compte des risques liés au droit des sanctions et des embargos. En cas de connaissance ou de soupçon fondé de blanchiment d’argent, une communication doit être adressée sans délai au Bureau de communication en matière de blanchiment d’argent (MROS); il est alors interdit d’en informer les personnes concernées.

Le meilleur point de départ est un inventaire des prestations, et non un nouveau formulaire. Les entreprises fiduciaires devraient notamment recenser les opérations immobilières, les constitutions et structures de sociétés, les domiciliations, les fonctions d’organe ainsi que les mesures en matière de capital. Il convient ensuite de qualifier, pour chaque mandat, les activités assujetties et non assujetties, de suivre les recettes et les seuils de manière mesurable et d’adapter le processus d’entrée en relation avec la clientèle.

Une fiduciaire accompagne la vente d’un immeuble commercial pour un montant de 7,5 millions de francs. L’acheteur et le vendeur sont connus ; la fiduciaire prépare les documents de financement et les documents contractuels. En l’absence d’une exception et si l’activité est exercée à titre professionnel, il s’agit en principe d’une activité de conseil soumise à la LBA. La situation peut être différente lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation occupé par son propriétaire, vendu pour 3,2 millions de francs, et que l’intégralité du prix d’achat transite exclusivement par des banques assujetties. Toutefois, l’exception ne dispense pas d’examiner soigneusement la situation et de la documenter.

La LBA révisée entre en vigueur le 1er octobre 2026. Les conseillères et conseillers nouvellement assujettis qui exercent déjà leur activité à titre professionnel doivent déposer leur demande d’affiliation à un OAR dans un délai de deux mois, soit au plus tard le 1er décembre 2026. Les obligations de diligence, d’organisation et de communication s’appliquent déjà dès le 1er octobre 2026. Les personnes qui commencent à exercer leur activité à titre professionnel ultérieurement doivent remplir leurs obligations sans délai et déposer leur demande dans les deux mois.

Pour les conseillères et conseillers nouvellement assujettis qui n’étaient jusqu’ici pas affiliés à un OAR, la règle est la suivante : jusqu’à la décision d’admission, ils ne peuvent poursuivre leur activité que dans le cadre de relations d’affaires existantes. Les clientes et clients existants peuvent continuer à être suivis ; de nouveaux mandats sont également possibles dans le cadre de ces relations d’affaires existantes. En revanche, les mandats de conseil assujettis pour de nouveaux clients ne peuvent être acceptés qu’après l’affiliation. La poursuite de l’activité suppose notamment le dépôt de la demande dans les délais. En cas de refus d’affiliation, l’activité de conseil assujettie doit cesser. Les prestations non assujetties ne sont pas concernées.

Il convient de distinguer les intermédiaires financiers déjà affiliés à un OAR : ils n’ont pas besoin d’une seconde affiliation ni de déposer une nouvelle demande d’affiliation, mais doivent communiquer par écrit à leur OAR leur activité de conseil supplémentaire assujettie. Si cette activité était déjà exercée le 1er octobre 2026, la communication doit être effectuée au plus tard le 1er décembre 2026. La restriction précitée aux clients existants ne s’applique pas à eux. La communication de l’activité de conseil doit être distinguée d’une éventuelle déclaration visant à soumettre l’ensemble des activités aux prescriptions applicables aux intermédiaires financiers.

L’OAR-FIDUCIAIRE|SUISSE vous accompagne pour toute question relative à l’assujettissement, aux cas limites ou à la préparation d’une affiliation. Afin de permettre une évaluation aussi rapide que possible, il est recommandé de décrire précisément la situation : la prestation fournie et la contribution à l’opération, les parties concernées, l’acte juridique et la transaction financière, d’éventuels droits de paiement ou de signature, les valeurs et volumes concernés ainsi que les éventuelles exceptions.

Actuellement, plusieurs notions et questions d’interprétation font encore l’objet de discussions au sein de l’administration. Il s’agit notamment de la délimitation des entités juridiques non opérationnelles), de la qualification des sociétés holding ainsi que d’autres questions relatives à l’assujettissement. FIDUCIAIRE|SUISSE suit attentivement ces clarifications et tiendra ses membres informés des développements ultérieurs ainsi que de leurs conséquences pratiques.

Remarque : Cet article fournit une première orientation et ne remplace pas l’appréciation d’un cas concret.

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